איך משרד שמאות מקרקעין משפיע על תנאי המשכנתה?

קבלת משכנתה היא אחד השלבים הקריטיים ביותר בתהליך רכישת נכס מקרקעין, והבנקים מסתמכים במידה רבה על שמאות מקצועית לקביעת תנאי ההלוואה. משרד שמאות מקרקעין ממלא תפקיד מכריע בקביעת גובה המשכנתה, שיעור המימון, ריבית ההלוואה ואף האם המשכנתה תאושר בכלל. הבנה מעמיקה של הקשר בין השמאות לתנאי המשכנתה יכולה לעזור ללווים לקבל תנאים טובים יותר ולחסוך סכומים משמעותיים לאורך שנות ההלוואה.

מדוע הבנק דורש שמאות מקרקעין?

בנקים מלווים כספים עבור רכישת נכס מקרקעין תוך שימוש בנכס עצמו כבטוחה להלוואה. כדי להבטיח שהבטוחה תהיה מספקת במקרה של אי עמידה בתשלומים, הבנק דורש הערכת שווי מקצועית שתאמת שערך הנכס מצדיק את גובה ההלוואה המבוקשת. שמאי מקרקעין מוסמך מספק לבנק הערכת שווי עצמאית, אובייקטיבית ומבוססת על נתוני שוק, מה שמאפשר לבנק להעריך את רמת הסיכון שלו ולקבוע את תנאי המשכנתה בהתאם. למידע נוסף על שירותי שמאות מקצועיים ניתן לבקר באתר https://www.house-value.co.il/ המספק שירותים בכל רחבי הארץ.

כיצד שמאות משפיעה על שיעור המימון?

אחד הגורמים המרכזיים שקובעים את תנאי המשכנתה הוא יחס המימון, שהוא היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס. ככל שהשווי הנקבע בשמאות גבוה יותר, כך הבנק יכול לאשר אחוז מימון גבוה יותר, מה שמפחית את הצורך בהון עצמי. לדוגמה, אם שמאות הנכס קבעה שווי של מיליון שקל והלווה מבקש משכנתה של 750,000 שקל, יחס המימון הוא 75%. אם השמאות הייתה קובעת שווי נמוך יותר, יחס המימון היה עולה, דבר שמגדיל את הסיכון מנקודת המבט של הבנק.

השמאות מתבצעת לפי תקני התקינה השמאית ובהתאם לתקן 19 לשמאות למטרת בטוחה לאשראי. השמאי בודק את מצב הנכס, זכויות הבנייה, מיקום, נגישות, מצב השוק המקומי ועסקאות דומות שבוצעו לאחרונה באזור. הערכת השווי שמספק השמאי לבנק משמשת בסיס לחישוב שיעור המימון, סכום ההלוואה המקסימלי והריבית שתחול על ההלוואה. חשוב שהשמאי יעבוד לפי דרישות השמאות של מוסדות פיננסיים כדי להבטיח שהשמאות תתקבל על ידי הבנק.

מה קורה כאשר השמאות נמוכה מהציפיות?

אחת הבעיות הנפוצות שעומדות בפני רוכשי נכסים היא מצב בו שמאות הבנק נמוכה מהמחיר המוסכם עם המוכר. במצב כזה, הבנק יאשר משכנתה רק עד אחוז מסוים משווי השמאות ולא מהמחיר המוסכם. למשל, אם הרוכש הסכים עם המוכר על מחיר של מיליון שקל, אך השמאות קבעה שווי של 900,000 שקל, הבנק יאשר משכנתה על בסיס השווי הנמוך יותר, כלומר עד 675,000 שקל במקרה של מימון של 75%. הרוכש יצטרך להשלים את ההפרש מהון עצמי, דבר שעלול ליצור בעיית נזילות ולסכל את העסקה כולה.

במצב כזה, חשוב שהרוכש יהיה מודע מראש לפוטנציאל שמאות נמוכה. קבלת שמאות עצמאית לפני חתימה על הסכם הרכישה יכולה למנוע הפתעות ולאפשר משא ומתן מבוסס על שווי ריאלי. אם השמאות הבנקאית נמוכה, ניתן לערער עליה באמצעות שמאי נוסף או לבקש מהמוכר להתאים את המחיר לשווי האמיתי. חברת House–Value מספקת ללקוחותיה שירות מקצועי, מהיר ואמין בכל חלקי הארץ, כאשר שמאי המשרד הינם חברים רשומים בלשכת השמאים.

כיצד שמאות גבוהה יותר משפיעה על הריבית?

רוב הלווים אינם מודעים לכך ששמאות גבוהה יותר יכולה להשפיע גם על שיעור הריבית שהבנק מציע. כאשר יחס המימון נמוך יותר, כלומר הלווה מביא יותר הון עצמי יחסית לשווי הנכס, הבנק רואה בכך הלוואה בסיכון נמוך יותר. הלוואות בסיכון נמוך זכאיות לריביות נמוכות יותר, מה שמוביל לחיסכון משמעותי לאורך תקופת ההלוואה. לדוגמה, הפרש ריבית של 0.2% על הלוואה של 800,000 שקל לתקופה של 25 שנה יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים בסך הכל.

לכן, השקעה בשמאות מקדימה איכותית שתבטיח שווי גבוה וריאלי יכולה לתרום לא רק לאישור המשכנתה אלא גם להפחתת הריבית, דבר שיוביל לתשלומי החזר חודשיים נמוכים יותר ולחיסכון כספי ארוך טווח. ניתן לעיין בנתוני מחירי דירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כדי להבין טוב יותר את מגמות השוק.

איך שמאות מקצועית מזהה פוטנציאל לשיפור תנאי המשכנתה?

משרד שמאות מקרקעין מקצועי לא רק מעריך את השווי הנוכחי של הנכס, אלא גם יכול לזהות פוטנציאל לשיפור תנאי המשכנתה. שמאי מנוסה יכול לזהות זכויות בנייה נוספות שטרם מומשו, פוטנציאל לשינוי ייעוד, או שיפורים שניתן לבצע בנכס כדי להגדיל את שוויו. במקרים מסוימים, ביצוע שיפוצים קלים או פיצול המגרש יכול להעלות את הערכת השווי, מה שמאפשר קבלת משכנתה בתנאים טובים יותר.

בנוסף, שמאי מקצועי יכול לייעץ ללווה האם כדאי לחכות לביצוע השיפורים לפני הגשת בקשה למשכנתה, או שמא להגיש את הבקשה באופן מיידי. החלטה זו משפיעה על מועד אישור המשכנתה, על גובה ההלוואה ועל תנאי הריבית. ייעוץ אסטרטגי כזה יכול להשפיע משמעותית על התנאים הסופיים של ההלוואה. קהל לקוחות החברה כולל בין היתר חברות בנייה, משרדי עורכי דין, אדריכלים, יזמים, חברות נדל"ן, חברות יזמות בנדל"ן, קבלנים וכמובן לקוחות פרטיים רבים.

מה היתרונות של עבודה עם משרד שמאות עצמאי לפני פניה לבנק?

אחד הצעדים החכמים ביותר שרוכש נכס יכול לבצע הוא להזמין שמאות עצמאית לפני פניה לבנק למשכנתה. שמאות עצמאית מאפשרת לרוכש לדעת מראש מה השווי האמיתי של הנכס ולהערך לכך שהבנק עשוי להגיע למסקנה דומה. במצב בו קיימת הבנה מראש לגבי השווי, הרוכש יכול לערוך משא ומתן עם המוכר על מחיר שמשקף את השווי הריאלי, ולהימנע ממצבים בהם הוא מתחייב למחיר גבוה מדי שאינו מגובה בשמאות הבנק.

בנוסף, כאשר הרוכש מגיע לבנק עם שמאות עצמאית, הוא מפגין מקצועיות ומוכנות, דבר שיכול להשפיע לטובה על תהליך אישור המשכנתה. במקרים מסוימים, בנקים יהיו פחות נוטים להטיל ספק בשמאות הבנקאית אם קיימת שמאות עצמאית דומה שתומכת בה.

האם ניתן לערער על שמאות בנקאית נמוכה?

כאשר שמאות הבנק קובעת שווי נמוך מהצפוי, רוכש הנכס זכאי לפנות לבנק ולבקש שמאות נוספת או לערער על הערכת השווי. במקרים רבים, בעל הנכס יכול להציג לבנק ראיות לעסקאות דומות באזור, שיפורים שבוצעו בנכס, או נתונים תכנוניים המעידים על שווי גבוה יותר. במקרים כאלה, שמאי עצמאי ומקצועי יכול לסייע בבניית מקרה חזק מול הבנק ולתמוך בתביעה לשמאות מחודשת.

חשוב לזכור שבנקים אינם תמיד מוכנים לקבל שמאות חיצונית כתחליף לשמאות הפנימית שלהם, אך מצגת מקצועית הכוללת נתונים ברורים ומבוססים יכולה לשכנע את הבנק לבחון מחדש את הערכת השווי. בנוסף, ניתן לפנות לבנק אחר לבקש שמאות נוספת, שכן בנקים שונים עשויים להגיע להערכות שווי שונות באופן לגיטימי.

מה הקשר בין שמאות מקרקעין לתנאי המשכנתה?

משרד שמאות מקרקעין ממלא תפקיד מכריע בקביעת תנאי המשכנתה, והבנה של קשר זה יכולה לעזור ללווים לקבל אישור למשכנתה בתנאים הטובים ביותר. שמאות מקצועית מעניקה לבנק תמונה ריאלית של שווי הנכס, מה שמאפשר אישור הלוואה, קביעת שיעור המימון וקביעת הריבית בצורה מושכלת. רוכש נכס שפונה למשרד שמאות מקרקעין מוסמך ומקצועי לפני פנייה לבנק יכול לחסוך זמן, להימנע מהפתעות לא נעימות ולקבל תנאים משופרים.